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これまでの是正申入れ等の状況

スウェーデンハウス株式会社(建築請負事業者)の工事請負等契約約款について協議を終了しました。

 消費者機構日本は消費者からの情報提供を受け、スウェーデンハウス株式会社(東京都世田谷区)に対して、当該事業者が使用する工事請負等契約約款にある、解除に伴う違約金条項・損害賠償条項につき是正を求め、建築確認申請等許可が下りない場合の損害賠償責任について問合せを行いました。

 当該事業者からは、当機構の申入れ等の内容については改定を予定していたことの報告を受け、本協議を終了しました。
 当該事業者は、改定後の工事請負等契約約款を2016年7月1日から使用を開始しています。

 なお、上記改定後の工事請負等契約約款の第20条(契約解除後の処理)5項(法令違反等の契約取消条項)については、事業者側の法令違反により契約が取り消された場合でも、通常の解約と同様の費用精算が為される条項となるため、当機構より削除を要請したところ、当該事業者より本項は運用を行わず、次回工事請負等契約約款改定時に削除するとの回答を得ています。

注) 当機構が是正の申入れ等を行っていないその他の条項については、問題の有無について判断しておりません。

 当機構が申入れ内容と当該事業者の回答及び改定後の工事請負等契約約款における条項は下記【表】のとおりです。

 なお、本件につきましては、合意書を締結【合意書2016年12月22日】して協議を終了しました。

【表】
  当機構の申入れ・問合せ内容 スウェーデンハウスの回答
・工事請負等契約約款の改定内容
申入れ事項① ○下記条項は、契約成立後から工事完成前までに契約を解除した場合、違約金として請負金額の5%相当額を収受する旨定めています。しかし、貴社との契約における請負金額の5%相当額は、100万円を超える場合が多いと考えられることから、解除の時期によっては、上記違約金の額が平均的な損害の額を超える場合が生じます。消費者契約法第9条1号により、無効である場合があると考え、削除を求めます。 ○改定契約約款では、下記条項(下線部分)に改定しております。
(改定契約約款では、請負者から受注者に表記を変更しています。以下同じ。)
第18条(発注者の中止権・解除権)
(1)発注者は、契約の目的物が完成するまでの間は、この契約を解除することができるものとします。
(2)前項の場合、発注者は請負者に対し、違約金として請負金額の5%相当額を支払うものとします。ただし、工事の出来高相当額及び購入済材料費等、請負者の損害が上記の違約金を超えるときは、発注者は当該超える額を付加して賠償するものとします。
第18条(発注者の中止権・解除権)
(1)発注者は、契約の目的物が完成するまでの間は、この契約を解除することができるものとします。
(2)前項の場合、発注者は受注者に対し、これによって生じる受注者の損害を賠償するものとします。
問合せ事項① ○下記条項(4)は、請負者の責により、建築確認申請等の許認可が下りず、発注者損害を与えた場合でも、損害賠償請求を認めないという趣旨でしょうか。本条項の趣旨について、ご説明いただきますようお願いします。 ○前21条4項は、許認可が取得できず契約を解除する際の損害賠償を双方行わない主旨でしたが、改定契約約款では、下記条項(下線部分)に改定しております。
第21条(建築確認申請等許認可の特例)
(略)
(4)発注者または請負者は、許認可が取得できない場合または前各項に関して発注者・請負者間の協議が整わない場合には、この契約を解除することができます。その場合、発注者および請負者は、損害賠償の請求をしないものとします。
(5)前項の場合において、請負者が請負代金の一部を受領しているときは、請負者は発注者に対し、これを無利息で返還するものとします。
 また、請負者が支出した費用、設計料、建築確認申請費用、地盤改良費等があるときは、発注者がこれを負担するものとします。
23条(建築確認申請等許認可の特例)
(略)
(4)発注者または受注者は、法令その他やむを得ない事由により、発注者の希望する工事について、確認済証が交付されないことが客観的に明らかとなった場合または前各項に関して発注者・受注者間の協議が整わない場合には、この契約を解除することができます。
(5)前項の場合、第20条に準じて処理するものとします。

(参考 新設条項)
第20条(契約解除後の処理)
(1)本契約が解除により終了したときは、発注者は、受注者に対し、契約解除までの間の履行割合に応じた設計及び工事監理に関する業務報酬、工事の出来高部分と現場搬入済の工事材料に相当する請負代金額を支払って費用を清算した上で、受注者から工事の出来高部分と現場搬入済みの工事材料の引渡しを受けるものとします。なお、設計図書(未完了のものを含む)は、設計に関する業務報酬及び費用の全額の支払並びに交付済みの設計図書及び官公署への届け出において受注者の氏名又は名称を表示しないことを条件として、発注者はこれを受領し、本契約の目的物建築のために利用することができるものとします。
(2)本契約を解除したときは、発注者および受注者は、協議の上、各当事者に属する物件について期間を定めてその引取り、後片付けなどの処理を行います。
(3)受注者の催告ににもかかわらず、発注者による前項の処置が遅れている場合、受注者は、発注者に代わってこれを行ない、その費用を請求することができます。
(4)第1項に基づき交付された設計図書は、発注者の責任において利用することができます。

⇒右記(5)は、事業者側の法令違反により契約が取り消された場合でも、任意解約と同様の費用精算が為される条項となるため、次回建設工事請負約款改定時に、削除を要請しています。 (5)法令違反等を理由に本契約が取り消された場合または無効となった場合も、前4項に準じて処理するものとします。
⇒上記(5)は運用を行わず、次回改定時に削除する予定です。