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これまでの是正申入れ等の状況

株式会社タケダサービスの賃貸借契約書において、催告が無く契約が解除される条項等について改善がされました。

 消費者機構日本(以下「当機構」という。)は、不動産賃貸業等を営む株式会社タケダサービスが使用している賃貸借契約書を消費者からの情報提供で入手し検討したところ、同契約書中の無催告解除条項の一部の条項が消費者契約法第10条に該当し得ると判断し、同社に対して、上記契約条項の削除を求めた申入れを行いました。

 また、同時に入手した賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書の中に修正を求めるべき事項や、賃貸借契約書や原状回復費負担割合表等の中に確認すべき事項があることも判明したため、申入れと併せて改善の要請と質問を行いました。

 これに対して同社からは、2017年6月1日付で下表内容での是正を行う旨の回答がありました。

当機構からの申入れ 事業者からの回答
貴社が消費者との間で使用されている「賃貸借契約書」第10条において,下記の下線部分の削除を申し入れます。
第10条(契約の解除)
 甲は,乙が次に各号の一に該当した場合には,直ちに本契約を解除することができる。
一 賃料及び共益費を2ヶ月以上滞納したとき。
四 本物件及び建物を故意に損傷したとき。
六 乙が敷金,保証金等につき仮差押・差押を受けたとき,又は滞納処分・刑事処分を受けたとき。
七 破産,会社整理,民事再生,会社更正手続き等の申立てを受け,又はこれを成したるとき。
ご指摘の賃貸契約書第10条第1項各号(一号・四号・六号・七号)につきましては、いずれも削除いたします。

 当機構では、申入れ事項である無催告解除条項について、同社より削除する旨の回答がされたことを確認し、この改善内容を当機構と事業者の双方で再確認するために「合意書」の締結を行いました。

 また、申入れと同時に行った要請と質問についても、2017年6月1日付で回答がありましたが、質問事項1に関する回答内容についてさらに確認すべき事項があったため、2017年7月4日付で問合せを行い、その回答が2017年7月12日付でありました。当機構で回答内容を点検・確認しました結果、回答内容に問題は無いとの結論に至りました。

【要請事項と回答内容】
当機構からの要請事項 事業者からの回答内容
賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書A-2の②の特約において,「借主の毀損部分」とは,借主に故意・過失がなく,経年劣化や通常損耗の場合を除くことを明確に記載するよう求めます。 貸住宅紛争防止条例に基づく説明書A-2の②の特約を以下の内容に改めます。
② 壁,天井,畳床,カーペット,クッションフロア等については、借主の故意・過失、善管注意義務違反等による汚れや破損等によって生じる、借主の費用負担分を本契約書別表の「原状回復費用負担割合表」に基づき、経過年数を考慮し、算定するものとします。
【質問事項と回答内容】
当機構からの質問事項 事業者からの回答内容
1 貴社の賃貸借契約書の「原状回復費負担割合表」における借主の毀損部分の負担分については、経過年数による負担割合を考慮するとしている一方で,【注意】の1.では「原因が借主にあることが明白な場合は,全額借主の負担となります」との記載がされています。このように借主の責に帰すべき事由による毀損の場合,原状回復費用の負担割合が異なるような規定が置かれていると考えられますので,これらの規定の整合性について,貴社はどのように考えられているのか,明らかにして頂きたい。 「原因が借主にあることが明白である」場合の事由ですが、「ペットの飼育等により、カーペット・クロス・建具・設備機器等にキズ、汚れ、臭気等が付着した場合の修復・消毒・清掃費用」等を意味しております。
それらの費用が発生した場合、弊社ではペット飼育が原因(ペットの躾や尿の後始末の不備など)であることが明らかな場合における、室内の汚れや臭気の除去にかかる消毒・清掃費用について、その費用全額を借主の負担とし、それ以外(カーペット・クロス・建具・設備機器等)の交換・修復等にかかる費用につきましては、経年変化、通常損粍の考慮や、損傷の部位によって、経過年数を考慮する部位(壁・天井など)と、考慮しない部位(建具や柱など)等に応じた負担割合の算定など、それぞれガイドラインの考え方に沿った対応を行っております。
尚、今回、貴法人からの質問を受け、弊社の賃貸借契約書の【注意】の「1」の記載が曖昧な表現であると認識しましたので、今後、当該箇所を上記内容に修正したいと考えております。
2 「原状回復費負担割合表」において,原状回復の対象として,「壁,天井,床,カーペット,クッションフロア等」を掲げていますが,ここでいう「床」とは,「フローリング」のことと理解してよろしいでしょうか。もし「フローリング」ということであれば,原状回復の費用負担については,ガイドラインと同じ対応が求められると考えます。
今後も,ガイドラインと異なる対応をされるのであれば,どのような理由によるものか明らかにして頂きたい。
(別表)「原状回復負担割合表」、●「壁,天井,床,カーペット,クッションフロア等・・・・により負担割合を取り決めるものとします。」にある「床」の対象ですが、「畳床」のことを意味しております。今回、貴法人からの質問を受け、当該箇所の記載が曖昧であると認識いたしましたので、今後、当該「床」の文言を「畳床」に修正させていただきます。
尚、フローリングの毀損につきましては、弊社では従来より「部分補修の場合」と「全体の補修の場合」等、毀損状況に応じて、ガイドラインに沿った対応をしておりますことをご報告申し上げます。
3 賃貸契約書の【注意】の2.における,③エアコン等の水漏れにより生じた壁・床の腐食,④クロス等のカビについては,一概に「経年劣化・自然損耗にならず」とはいえず,借主の通常の住まい方,使い方をしていても発生するものともいえます。
そうであれば,賃貸借契約期間中の賃料でカバーされるべきものであり,借主は原状回復義務を負わない筈です。
そこで,上記の③,④について、貴社はどのような考えをされておられるのか明らかにして頂きたい。
「③エアコン等の水漏れにより生じた壁・床の腐食」、及び「④クロス等のカビ」、につきましては、どちらも「借主の故意・過失や通常の用法に反するような使用があった場合」や「借主がそれらの事象を把握しながら貸主に通知せず、かつ、拭き取るなどの手入れを怠ったり、放置したことが明白な場合」等が該当いたします。
尚、今回、貴法人からの質問を受け、弊社の賃貸借契約書の【注意】の「2」の③・④記載が曖昧であると認識いたしましたので、今後、当該箇所に上記文言を追記したいと考えております。
4 ハウスクリーニング費用は,一般的に認められるものではなく,限定的な理由がある場合のみに認められるにすぎないと考えられますが,貴社のハウスクリーニング費用の特約条項について,貴社はどのように考えられているのか明らかにして頂きたい。 ハウスクリーニングについては、「部位毎や住戸全体」における、借主が通常実施すべき清掃の「範囲」であったり、「通常の清掃(ゴミ撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回り清掃、換気扇やレンジ周りの油汚れの除去等)」として、借主が行うべき清掃の「程度」など、実際の退去時における借主の原状回復の負担分を判定することは難しいものであり、弊社では、借主との無用な混戦を避ける意味でもハウスクリーニング費用の負担については賃貸借契約書の特約事項として契約時に説明を行い、承諾を得ることで借主の負担としております。
また、弊社ではハウスクリーニングの費用を、住戸の面積に応じた算定方法により、概ね賃料月額の半額程度の費用を借主に求めており、それが借主に対して暴利的な負担を強いているものではないものと考えております。
しかしながら、現状、弊社では契約の際、借主に対してハウスクリーニングの金額を書面で提示していないため、今後、契約時において見込まれる当該費用を、契約時に提示した上で、借主の承諾を得るよう対応していきたいと考えております。

 なお、当機構では、新しい賃貸契約書等の提供を求め、修正内容の確認を行います。