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これまでの是正申入れ等の状況

住宅情報館株式会社(建築請負事業者-前:城南建設)の建築工事請負契約書の是正協議を終了しました。

 消費者機構日本は消費者からの情報提供を受け、住宅情報館株式会社(神奈川県相模原市)に対して、当該事業者が使用する建築工事請負契約書にある下記条項につき、是正を求めました。
 ①着工前契約解除時の本体工事価格10%の違約金条項
 ②建物引渡遅延に伴う違約金を超える請求を認めない条項
 ③工事の変更・追加に伴う費用を全額発注者に求める条項
 ④天災その他不可抗力による損害を発注者に求める条項

【2015年5月12日付申入れ書】

注)当機構が是正の申入れ等を行っていないその他の条項については、問題の有無について判断しておりません。

 当該事業者からは、当機構の申入れの内容を受け入れて、建築工事請負契約書等を改定するとの回答書を受領したことから、本協議を終了しました。
 当該事業者は、改定後の建築工事請負契約書(契約条項)を本年7月1日から使用を開始しています。

【改定後の建築工事請負契約書(契約条項)】

 当機構が申入れ内容と当該事業者の回答及び改定後の建築工事請負契約書における条項は下記【表】のとおりです。

なお、本件につきましては、合意書を締結【合意書2016年6月20日】して協議を終了しました。

【表】
  消費者機構日本の申入れ内容 住宅情報館の回答
・建築工事請負契約書の改定状況
申入れ事項① ○下記(下線部分)条項は、注文者が契約を解除する際の賠償額について、事業者に生じる平均的な損害の額を超えて定めていると考えられます。よって、消費者契約法第9条1号に該当し、無効であり削除を求めます。 ○左記下線部分を削除し、下記条項(下線部分)に改定します。
第16条(発注者の中止権または解除権)
  1. ①発注者は、受注者が工事を完成するまでは受注者の損害を賠償して工事の中止を指示し、本契約を解除できます。但し、工事着手前の解除の場合でも企画及び調査料として、発注者は受注者に対して本体工事価格の10%を支払うものとします。尚、受注者がそれまでに支出した費用が本体工事価格の10%を超えた場合には、超過実費を受注者に支払うものとします。
第16条(発注者の中止権または解除権)
  1. ①発注者は、受注者が工事を完成するまでは受注者の損害を賠償して工事の中止を指示し、本契約を解除できます。但し、工事着工前の解除の場合でも、受注者は発注者に対して設計業務費用をその業務の進捗に応じて賠償請求することができるものとします。
申入れ事項② ○下記(下線部分)条項は、民法第415条に比して、事業者の債務不履行により消費者に生じた損害賠償の請求の権利を制限する条項であり、引渡しの遅延による消費者の損害に対する賠償額を著しく制限する点で、消費者に不当に不利益です。したがって、消費者契約法第10条により無効であり、削除を求めます。 ○左記下線条項は削除します。
第15条(受注者の債務不履行があった場合)
  1. ①受注者の責に帰すべき事由により、表記(3)工期、c.引渡日(工期が変更された場合は、変更後の工期に基づいて定められる引渡期日)までに本契約に基づく工事の対象物を引き渡すことができないときは、発注者は受注者に対し、遅滞日数に応じて表記(6)請負代金の額に対し、年利10%の割合で計算した額の違約金を請求することができるものとします。
  2. 前①項の違約金には、発注者が負担した仮住まい費用その他一切の損害を含むものとし、発注者は受注者に対し、前項に定める違約金以外の損害を請求できないものとします。
第15条(受注者の債務不履行があった場合)
  1. ①受注者の責に帰すべき事由により、表記(3)工期、c.引渡日(工期が変更された場合は、変更後の工期に基づいて定められる引渡期日)までに本契約に基づく工事の対象物を引き渡すことができないときは、発注者は受注者に対し、遅滞日数に応じて表記(6)請負代金の額に対し、年利10%の割合で計算した額の違約金を請求することができるものとします。
申入れ事項③ ○下記(下線部分)条項は、受注者に責がある場合に生じた工事の変更または追加であっても、その工事代金の全額を一方的に発注者に費用を負担させる趣旨となっていることから、民法第415条の適用による場合に比して、消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第1条第2項に規定する信義誠実の原則に反して消費者の利益を一方的に害するものとして、消費者契約法第10条により無効であり、削除を求めます。 ○左記下線部分の後に下記条項(下線部分)を追加して改定します。
第5条(工事の変更・追加)
  1. ①発注者・受注者の別途協議により、工事の変更または追加ができるものとします
  2. ②施工にあたり現場の状況・形態、近隣との関係、または地盤などに予測できない状態が発生したり、行政指導により工事が困難となった場合は発注者・受注者は、協議して現状に適合するように設計図等を変更するものとします。
  3. ③工事の変更または追加を必要とする場合、別途「営業・設計・工事打ち合わせ記録」に協議内容を記載し、本契約の補足とします。
  4. ④工事の変更または追加による工事代金は、表記(6)請負代金とは別に発注者の負担とし、発注者は本契約に定めた表記(3)工期、c. 引渡日に支払うものとします。
第5条(工事の変更・追加)
  1. ①発注者・受注者の別途協議により、工事の変更または追加ができるものとします
  2. ②施工にあたり現場の状況・形態、近隣との関係、または地盤などに予測できない状態が発生したり、行政指導により工事が困難となった場合は発注者・受注者は、協議して現状に適合するように設計図等を変更するものとします。
  3. ③工事の変更または追加を必要とする場合、別途「営業・設計・工事打ち合わせ記録」に協議内容を記載し、本契約の補足とします。
  4. ④工事の変更または追加による工事代金は、表記(6)請負代金とは別に発注者の負担とし、発注者は本契約に定めた表記(3)工期、c. 引渡日に支払うものとします。但し、受注者の責に帰すべき事由がある場合はその限りではありません。
申入れ事項④ ○下記(下線部分)条項は、天災その他不可抗力のような発注者及び受注者の責に帰すことのできない事由による場合であっても、一方的に、発注者に損害賠償責任を負担させているため、民法第536条の適用による場合に比して、消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第1条第2項に規定する信義誠実の原則に反して消費者の利益を一方的に害するものとして、消費者契約法第10条により無効であり、削除を求めます。 ○左記下線部分を下記条項(下線部分)に改定します。
第8条(施行一般の損害)
  1. ①工事の完成引渡しまでに、本契約の目的物、工事材料、建築設備の機器、その他施行一般について生じた損害は、受注者の負担とします。
  2. 前①項の損害のうち、天災その他不可抗力による損害は、第9条②項によるものとします。
  3. ③前①項の損害のうち、次の各号のいずれかの場合に生じたものは、発注者の負担とします。受注者は発注者に対して、必要と認められる工期の延長を求めることができるものとします。
以下略
第8条(施行一般の損害)
  1. ①工事の完成引渡しまでに、本契約の目的物、工事材料、建築設備の機器、その他施行一般について生じた損害は、受注者の負担とします。
  2. 前項の損害のうち、天災その他不可抗力による損害は、第9条②項および③項によるものとします。
  3. ③前①項の損害のうち、次の各号のいずれかの場合に生じたものは、発注者の負担とします。受注者は発注者に対して、必要と認められる工期の延長を求めることができるものとします。
以下略
第9条(天災その他不可抗力による損害)
  1. ①本工事においては、建設工事保険(工事火災保険を含む)に加入するものとします。期間は、表記(3)工期、a.着手日よりc. 引渡日までとします。
  2. 天災その他不可抗力によって、工事の既成部分または工事材料について損害が生じた場合、発注者が負担するものとします。但し、受注者が善良な管理者としての注意義務を怠ったと認められるときは、受注者が負担するものとします。
  3. ③前②項の損害について、発注者、受注者のいずれの損害に関わらず、建設工事保険等によりその損害を補填できるものがあるときは、それらの額を負担額から控除するものとします。
第9条(天災その他不可抗力による損害)
  1. ①本工事においては、建設工事保険(工事火災保険を含む)に加入するものとします。期間は、表記(3)工期、a.着手日よりc. 引渡日までとします。
  2. ②天災その他不可抗力によって損害が生じた場合、その損害額の負担については発注者および受注者が協議して定めるものとします。
  3. ③前②項の損害について、火災保険、建設工事保険その他損害をてん補するものがあるときは、その額を前項の損害額より控除したものを損害額とします。