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これまでの是正申入れ等の状況

<シンエイ、シンエイエステート(不動産事業者)>
賃貸契約条項の是正協議を終了しました!

 当機構が、不動産事業者である(株)シンエイ及び(株)シンエイエステート(以下「シンエイ等」)が使用する貸室賃貸借契約書と短期一時使用契約書に対して是正を申入れ、シンエイ等が一定の改善に応じたことは、<シンエイ・シンエイエステート(不動産事業者)>貸室賃貸借契約書・短期一時使用契約書に対して是正申入れを行いました! (2010年10月5日掲載)でお知らせしました。

 当機構は、シンエイ等が当機構の上記是正申入れをふまえて改定した賃貸借契約書(2010年7月から使用)を検討し、消費者契約法等に反する条項について、再度、是正の申入れ及び要請(2010年12月1日付)を行い、シンエイ等からは、回答(2010年12月21日付)を受け取りました。
 その後、面談・書面協議を経て、シンエイ等から変更された回答(賃貸契約条項(案)2012年6月1日付)を得たことから、本件については一定の結論に至ったと判断し協議を終了しましたので、公表いたします。

 今回の協議における賃貸契約条項の是正状況及び是正ポイントは下記【表】のとおりです。尚、シンエイ等は改定後の賃貸契約条項を2012年8月から使用を開始しています。

 協議終了に際しては、当機構はシンエイ等に対して、【表】の「是正前の条項」に記載した契約条項を二度と使用しないこと等を約束する合意書の締結を申入れましたが、合意書の締結には至りませんでした。

【表】

是正前の条項 是正後の条項
※下線部分が是正ポイント
是正ポイント解説
<第14条 契約の解約>
 賃貸人は賃借人が次の各号の何れかに該当する場合、相当期間を定めて催告した上、本契約を解除することができるものとする。

(2) 賃借人が本契約の各条項、またはこれに付随する諸規約・約定その他に1つでも違反したとき。

<第15条 契約の解除>
 賃貸人は賃借人が次の(1)~(6)に該当した場合、相当期間を定めて催告した上、賃貸人賃借人間の信頼関係が破壊したと認められるときに、また、(7)に該当した場合は催告なしで本契約を解除できるものとする。この場合、賃借人は賃貸人に対し損害賠償請求をすることはできない。なお、この解除権の行使は、別途賃貸人の損害賠償請求の行使を妨げるものではない。

(2) 賃借人が本契約の各条項、またはこれに付随する諸規約・約定その他に1つでも違反したとき

○催告解除の要件に「信頼関係の破壊」(※)が入った点。

○今後は、軽微な契約条項の違反で信頼関係が破壊する程度に至らなければ、契約解除にはならなくなった点。

<第14条 契約の解約>
 賃貸人は賃借人が次の各号の何れかに該当する場合、相当期間を定めて催告した上、本契約を解除することができるものとする。

(6) 「賃借人が仮差押・仮処分・強制執行・破産・民事再生・死亡もしくは成年後見制度開始の審判を受けたときは、相当期間を定めて催告の上、本契約を解除できる。

<第15条 契約の解除>
 賃貸人は賃借人が次の(1)~(69に該当する場合、相当期間を定めて催告した上、賃貸人賃借人間の信頼関係が破壊したと認められるときに、また、(7)に該当した場合は催告なしで本契約を解除できるものとする。この場合、賃借人は賃貸人に対し損害賠償請求をすることはできない。なお、この解除権の行使は、別途賃貸人の損害賠償請求の行使を妨げるものではない。

(4) 賃借人が法人の場合、仮差押・仮処分・強制執行・破産・民事再生・会社整理・会社更生・手形や小切手の不渡り・解散・倒産したとき。

(5) 賃借人が個人の場合、賃借人が死亡したときにはその同居人または相続人が契約名義の変更を行わなかったとき、または、賃借人が成年後見制度開始の審判を受け賃借人が当該貸室を引き続き使用する際には、後見人が代理人として契約に応じなかったとき。

○催告解除の要件に「信頼関係の破壊」(※)が入った点。

○今後は、賃借人が個人の場合、仮差押・仮処分・強制執行・破産・民事再生・死亡もしくは成年後見制度開始の審判を受けても、契約解除されなくなった点。

<第16条 原状回復及び明渡し・修繕・損害賠償の予定>

4.退室時に生じる畳・襖・クロスの張替えについては、賃貸人・賃借人協議の上、負担割合を決めるとする。

<第18条 明渡し及び原状回復>

4.自然損耗、経年劣化を除く賃借人の故意過失、善管注意義務違反(通常の使用によって起こるものを超える場合、タバコのヤニ汚れを含む)による本物件及び付帯設備の破損、汚損についての修理・原状回復費用は、賃借人は退室時に賃貸人へ別途支払うものとし、退室時に生じる畳・襖・クロスの張替えについては、賃貸人賃借人協議の上、賃借人に責任がある部分について賃借人は費用負担をするものとする

○畳・襖・クロスの張替えに関しては「賃借人に責任がある部分の費用を負担する」とされ、自然損耗・経年変化が原因であれば、賃借人に張替え費用の負担義務がないことが明確となった点。

※「信頼関係の破壊」を要件としたのは、賃貸借のような継続的な契約においては、些細な契約違反による解約解除を認めると、一方当事者に過酷な結果を招来することになりかねないため、当事者間の信頼関係が破壊されたと認められる特段の事情がある場合にのみ解除を認める判例の考え方に従ったものです。