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これまでの是正申入れ等の状況

<シンエイ・シンエイエステート(不動産事業者)>
貸室賃貸借契約書・短期一時使用契約書に対して是正申入れを行いました!

 当機構は、不動産事業者である(株)シンエイ及び(株)シンエイエステート(以下「シンエイ等」 両事業者の本社:東京都立川市)が使用する貸室賃貸借契約書 [PDF 265KB]短期一時使用契約書 [PDF 123KB]の条項に、消費者契約法第10条等に抵触する定めがあるとして、削除等を求める申入れ(2009年12月25日)[PDF 844KB]を行いました。
 当初、シンエイ等は貸室賃貸借契約書から更新料支払条項と督促手数料条項に関しては削除しない旨の回答(2010年2月5日)[PDF 67KB]をしていましたが、再度、当機構が督促手数料条項の削除の申入れ(同年3月31日)[PDF 83KB]を行ったところ、シンエイ等から督促手数料条項は削除する旨の回答(2010年4月15日付)[PDF 21KB]を得ることができました。更新料支払条項を削除しない理由についてシンエイ等は、更新料支払条項の有効無効をめぐっては、現在、高等裁判所レベルにおいて、その判断が分かれていることを理由にあげています。
 その後(2010年7月下旬)、シンエイ等から改定した賃貸借契約書と定期建物賃貸借契約書(シンエイ等は短期一時使用契約の形態を廃止し、定期建物賃貸借契約の形態に改めた)の提示を受けました。シンエイ等は、既に改定賃貸借契約書と定期建物賃貸借契約書の使用を開始しているとのことです。
 当機構の申入れ要旨とシンエイ等の回答要旨、並びに、現在、実際に使用されている改定賃貸借契約書の状況は下記【表】のとおりです。特に不当性が強かった"督促手数料条項"(【表】申入れ事項2)、"延長更新料条項"(【表】 申入れ事項3)、"自力救済条項"(【表】申入れ事項8、10)については、改定賃貸借契約書等では削除されています。
 当機構は改定賃貸借契約書等については、消費者契約法等に反する条項が存在しないか、改めて精査しているところです。

【表】
当機構の申入れ要旨
(2009年12月25日)
シンエイ等の回答要旨
(2010年2月5日、4月15日)
現況
(改定賃貸借契約書等の状況)
【申入れ事項1】
<第3条2項 賃貸借期間>
本条項は「賃貸借契約の合意更新の場合に、賃借人が賃貸人に対して新賃料の1カ月分を更新料として支払う」を定めているが、消費者契約法第10条に反し無効なので、削除を求める。
削除しない。
「更新料支払特約に関しては、高等裁判所レベルで有効無効につき判断がわかれているため」
賃貸借契約時に、賃借人に下記のいずれかの更新料の支払方法を選択させる条項に変更されていた。
①契約更新時に新賃料の1カ月分の更新料を支払う。
②毎月分の家賃に1000円(専有面積が18㎡未満の1Kタイプ)or2000円(その他のタイプ)を加算して支払う。
【申入れ事項2】
<第4条4項 家賃・管理費・駐車場料の支払い条項>
本条項は「賃借人が家賃・管理費・駐車場料及びその消費税の支払いを滞納した場合、賃借人は賃貸人に対して督促手数料(請求書配布・電話連絡等の賃貸人の負荷業務費用)として3000円を支払う」を定めているが、消費者契約法第9条2号に反し無効なので、削除を求める。
削除する。 削除された。
【申入れ事項3】
<第12条3項の尚書き 退室の申入れ条項>
本条項は尚書きで「賃借人が契約期間満了日を過ぎて賃貸借契約を終了する場合に、契約を更新するのではなく延長更新手続きを選択した場合にその期間を最長 2ヶ月とし、賃料の他に1ヶ月ごとに1万2千円の延長更新料を支払う」と定めているが、消費者契約法第10条に反し無効なので削除を求める。
削除する。 削除された。
【申入れ事項4】
<第14条(1)~(4) 契約の解除条項>
本条項は「賃借人が(1)賃料を1ヶ月滞納したとき、(2)本契約の各条項の1つでも違反したとき、(3)契約書等に虚偽記載して入居したとき、(4)契約書に記載された連帯保証人が引き受けを拒否したとき、に賃貸人は賃貸借契約を無催告解除できる」を定めているが、消費者契約法第10条に反し無効なので、削除を求める。
「相当期間催告の上解除できる」に訂正する。 左記の回答どおりの内容に是正された。
【申入れ事項5】
<第15条3項 退室立会費条項>
本条項は「本契約の解約時、賃借人は賃貸人に対して契約書に基づきルームクリーニング代・シャワーカーテン交換代等を支払うものとし、敷金を納めている場合は敷金から同費用を相殺する」を定めているが、消費者契約法第10条に反し無効なので、削除を求める。
削除する。 「賃借人はシャワーカーテン交換代等を負担する」「賃借人は退出立会費を負担する」旨の条項は削除されたが、「賃借人は契約時にルームクリーニング代を支払う」旨の条項が新設された。
【申入れ事項6】
<第15条1項、2項、3項、5項 退室立会費条項>
本条1項は「退室時の賃貸人による点検・立会費を賃借人の負担とする」、本条2項は「退室立会費を契約締結時に前払いする」、本条3項は「契約時に退室立会費を支払っている場合はルームクリーニング代等は発生しない」、本条5項は「退室立会費は理由を問わず返還しない」と定めているが、消費者契約法第10 条に反し無効なので、削除を求める。
削除する。
【申入れ事項7】
<第16条2項 原状回復及び明渡し・修繕条項>
本条項は「貸室の明渡しの際は、理由の如何を問わず賃借人は賃貸人に対して移転料、立退料、損害賠償、その他、本契約に基づく金銭以外の請求はできない」と定めているが、消費者契約法第8条1項1号~4号に反し無効なので、削除を求める。
「賃借人は、賃貸人に対して、移転料、立退料及び賃貸人の責に基づかない損害賠償を請求できないものとする」に訂正する。 左記回答どおりの内容に変更された。
【申入れ事項8】
<第16条3項 原状回復及び明渡し・修繕条項>
本条項は「賃借人が貸室の明渡しを解約日までに行わなかった場合及び第14条の各号に該当する場合に賃貸人が直ちに明渡しを執行できる。その際に賃貸人は玄関の鍵交換を行い、貸室内の残置物の任意処理、任意保管ができる」と定めているが、民法第90条に反し無効なので、削除を要請する。
削除する。 削除された。
【申入れ事項9】
<第16条4項 原状回復及び明渡し・修繕条項>
本条項は「退出時、自然損耗の場合であっても賃借人は畳・襖・クロスの張替え費用の半額を負担する。但し、契約締結時に賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書の説明を受け、受領した場合はこの限りではない」と定めているが、消費者契約法第10条に反し無効なので、削除を求める。
削除する。 「退出時に生じる畳・襖・クロスの張替えについては、賃借人・賃貸人協議のうえ負担割合を決める」旨の条項に変更された。
【申入れ事項10】
<第19条 特約条項>
本条項は「賃借人に賃料の未払いが生じた場合、賃貸人からの請求にも関らず指定期日までに支払いを行わなかった場合に、賃貸人が『強制退室』を行う」を定めているが、民法第90条に反し無効なので、削除を要請する。
削除する。 削除された。